Добавить сайт в ИЗБРАННОЕ

Недвижимость в Киеве. Сайт риэлтора. Купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости, земли (земельных участков) в Киеве
|ГЛАВНАЯ||УСЛУГИ||БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КИЕВЕ||ПАРТНЕРСКИЕ БИЗНЕС-ПРОЕКТЫ|
|КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ||КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ|
Киев. Вид на левый берег и Днепр с Печерска
|ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПРОДАВЦАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ||ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ|

     ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПРОДАВЦАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ

   ВНИМАНИЕ!
   В данной статье отражена информация по состоянию на 2011-2012г.г.!
После начала работы Государственной регистрационной службы Украины возможность мошенничества с недвижимостью и подделки правоустанавливающих документов на недвижимость стала гораздо ниже.
 
   Также изменился перечень необходимых документов для оформления перехода права собственности на недвижимость и порядок (алгоритм) оформления сделок.
 

   Примечание. Порядок купли-продажи земельных участков в Киеве отличается от порядка купли-продажи другой недвижимости (например, квартиры, дома или офиса).

   Введение. У любого риэлтора (агентства недвижимости) существует 2 варианта работы с продавцами недвижимости (квартиры, дома, офиса т.п.), - далее по тексту "квартира".

   Первый вариант работы с продавцами недвижимости - это устные договоренности по продаже квартиры.
   В этом случае к Вам никакого серьезного отношения не будет. Скорее всего, подумают, что Вы сами занимаетесь продажей квартиры. Но кто сказал, что продавать квартиру это легко! Во-первых, продажа квартиры это не только оформление сделки, а очень сложный и тонкий процесс поиска покупателя, который заплатит нужные деньги. Это финансовые затраты, постоянный прием звонков, из которых сотни из любопытства, а ведь каждому надо с улыбкой на лице рассказать о достоинствах своей квартиры, даже если звонок в первом часу ночи.
   На деле же, продажа квартиры может длиться не один месяц, но ведь не каждый выдержит такой "нервотрепки", да и сидеть на телефоне несколько месяцев та еще перспектива. Иначе просто не получится продать квартиру за те деньги, которые Вы хотите. Неужели найдется такой риэлтор, который будет справляться со всеми этими трудностями, отсеивать ненужных покупателей, проводить огромный объем дополнительных работ, о которых собственник жилья даже не подозревает, только за честное слово. Поэтому таких продавцов возьмут на заметку или попросту будут иметь в виду, если вдруг появится покупатель, хотя шансы, сами понимаете, ничтожны.

   Второй вариант работы с продавцами недвижимости - подписание эксклюзивного договора поиска покупателя.
   По этому договору Вы передаете риэлтору (агентству недвижимости) эксклюзивное право рекламировать Ваш объект и заниматься поиском покупателя на него на определенный в договоре срок.
   В данном случае Вами будут заниматься усиленно и обычно Ваша квартира будет продана в оговоренные сроки, и Вы получите рыночную цену за Вашу квартиру.

   Примечание. По сравнению с первым вариантом работы с продавцами недвижимости, подписание эксклюзивного договора для продавцов имеет огромные преимущества, и подавляющее большинство продавцов, понимающих эту выгодность, обращаются к риэлтору (в агентство недвижимости) для работы на таких условиях.
   Всегда приятно свалить на риэлтора (агентство недвижимости) всю работу по поиску покупателя на свою квартиру!

   С текстом "Эксклюзивного договора поиска покупателя на объект недвижимого имущества" Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

   ПОРЯДОК РАБОТЫ:

   1. Консультации по вопросам недвижимости - бесплатно
   Риэлтор всегда окажет Вам квалифицированную помощь по вопросам цен на квартиры, поможет разобраться в юридических вопросах и тонкостях предстоящей сделки.

   2. Осмотр и оценка - бесплатно
   После того как Вы решили обратиться к риэлтору для продажи или обмена Вашей квартиры, риэлтор лично выезжает в согласованное время для осмотра Вашей квартиры, чтобы иметь о ней представление и знать какие нюансы можно отразить во время рекламной компании и правильно определить стоимость квартиры (оценка по телефону не лучший способ узнать реальную стоимость квартиры). Также, риэлтор проводит фотографирование Вашей квартиры для каталогизации и размещения информации в специализированных базах данных и на сайтах.
   N.B. Данные о продавцах являются конфиденциальной информацией, и поэтому не подлежат разглашению.

    ВАЖНО! Влияние ремонта на цену квартиры
   По опыту можно сказать: ремонт несущественно влияет на цену квартиры. Единственное, на что ремонт оказывает действие - это на скорость продажи квартиры. Даже если Вы потратили на ремонт 30 тыс. долл., то квартиру, стоимостью 100 тыс. долл. никто в здравом уме за 130 тыс. долл. не купит. Поэтому, при продаже, относитесь к ремонту как к дорогой прическе - сегодня есть, а завтра неизвестно за что деньги отдал. И никогда не забывайте о психологии покупателей - каждый при приобретении жилья будет делать свой ремонт и ему не так критично (в большинстве случаев) состояние квартиры. Исключения составляют лишь квартиры, которые в очень скверном состоянии.
   Иными словами Вы вряд ли вернете деньги, которые вложили в ремонт!

   3. Эксклюзивный договор поиска покупателя (правоустанавливающие документы на Вашу квартиру остаются у Вас)
   По этому договору Вы передаете риэлтору (агентству недвижимости) эксклюзивное право рекламировать Вашу квартиру и заниматься поиском покупателя на нее на определенный в договоре срок.
   При составлении эксклюзивного договора юристы пытались максимально учесть Ваши интересы и интересы риэлтора, опираясь на многолетнюю практику работы на рынке недвижимости. То, что отношения между двумя сторонами (Вами и риэлтором) должны закрепляться юридически, в этом нет сомнения, хотя бы потому, что это подтверждает серьезность намерений сторон. Эксклюзивный договор между риэлтором и продавцом - это один из самых главных моментов при продаже недвижимости.
   Эксклюзивный договор, в котором прописаны условия сотрудничества с Вами, помогает в работе риэлтора, а Вас избавит от лишних переживаний и сделает Вами отношения с риэлтором более прозрачными.
   В тексте Эксклюзивного договора указываются условия продажи квартиры (варианты обмена), устанавливается срок действия и ответственность сторон, указывается стоимость квартиры, которая подлежит понижению только при Вашем согласии.
   Преимущества такого вида сотрудничества для каждой стороны очевидны. Вы знаете, кто непосредственно занимается продажей Вашей квартиры. Это оградит Вас и Вашу семью от ночных звонков, посещений непонятных "субъектов" и "экскурсантов" не имеющих "живых" денег, а также от неудавшихся расселений, сорванных задатков и других сложностей.
   Для риэлтора Ваша квартира будет иметь наивысший приоритет по сравнению с любыми другими квартирами, которые предлагаются на продажу. Для рекламы Вашей квартиры будут выделены необходимые средства, т.к. в случае продажи Вашей квартиры риэлтор имеет гарантию получения комиссионных, которые покроют расходы на рекламную кампанию.
   После подписания Вами эксклюзивного договора риэлтор (агентство недвижимости) будет обладать эксклюзивным правом поиска покупателя на Вашу квартиру согласно условиям Эксклюзивного договора.
   С текстом эксклюзивного договора поиска покупателя Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

   4. Рекламная кампания по продаже Вашей квартиры
   Риэлтор (агентство недвижимости) за свой счет организует необходимую рекламную кампанию по поиску покупателя на Вашу квартиру, используя как ведущие средства массовой информации, так и свои клиентскую и риэлторскую базы.

   5. Просмотры
   Просмотр Вашей квартиры потенциальным покупателем - очень важный момент. Риэлтор обязательно согласует с Вами удобное время для просмотра потенциальным покупателем Вашей квартиры, чтобы Вам можно было как следует подготовиться к визиту, т. к. от первого впечатления многое зависит. Для многих людей немаловажно, какая у Вас аура и, помимо технических характеристик, желательно подчеркнуть все достоинства Вашей квартиры, которые могут повлиять на выбор покупателя. Риэлтор также "избавит" Вас от лишних просмотров, т.е. когда условия приобретения Вашей квартиры потенциальным покупателем заведомо Вами неприемлемы.

   6. Предварительный договор (договор о задатке)
   После того, как на Вашу квартиру находится реальный покупатель, готовый дать за нее задаток, существует два варианта дальнейшего развития событий:

   Вариант 1. Прямой покупатель (без своего риэлтора)
   В таком случае, Ваш риэлтор (агентство недвижимости), Вы и покупатель заключаете трехсторонний предварительный договор (договор о задатке) на приобретение Вашей квартиры покупателем, максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
   В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если Вы в ней проживаете), срок снятия с регистрационного учета (выписки), - если Вы или кто-то другой в ней зарегистрированы (прописаны), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из Вашей квартиры.
   В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую покупатель передает Вам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить свои намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
   ВАЖНО!
   В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
   В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
   С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи Вашей квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на Вашу квартиру будут находиться у риэлтора (агентства недвижимости) на ответственном хранении.
   В день заключения договора купли-продажи недвижимости риэлтор (агентство недвижимости) передает нотариусу правоустанавливающие документы на Вашу квартиру и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.

   Вариант 2. Не прямой покупатель (со своим риэлтором или агентством недвижимости)
   В таком случае, Вы и покупатель и, возможно, риэлтор (агентство недвижимости) покупателя (поскольку у разных фирм разные договора), заключаете, под контролем Вашего риэлтора (агентства недвижимости), предварительный договор (договор о задатке) на приобретение Вашей квартиры покупателем, максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
   В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если Вы в ней проживаете), срок снятия с регистрационного учета (выписки), - если Вы или кто-то другой в ней зарегистрированы (прописаны), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из Вашей квартиры.
   В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую покупатель передает Вам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить свои намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
   ВАЖНО!
   В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
   В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
   С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи Вашей квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на Вашу квартиру будут переданы на ответственное хранение риэлтору (агентству недвижимости), представляющему интересы покупателя. Это обязательное условие, которым страхуется покупатель, т.к. отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавцов не позволит им произвести какие-либо действия со своей недвижимостью с третьими лицами (продать, подарить, взять еще один задаток и т.д.).
   В день заключения договора купли-продажи недвижимости риэлтор (агентство недвижимости) покупателя, передаст нотариусу правоустанавливающие документы на Вашу квартиру и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.

   7. Сбор документов
   Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо собрать пакет документов. Собирать необходимые документы будет риэлтор (агентство недвижимости) покупателя совместно с Вами или с Вашим риэтором (если у него есть доверенность на такие действия).

   8. Перед сделкой
   После того, как все документы собраны, а покупатель и Вы готовы к заключению договора купли-продажи недвижимости, желательно провести встречу всех ее участников, чтобы еще раз "закрепить" те моменты, которые волнуют стороны и определиться со временем и местом встречи, нотариальной конторой или нотариусом, где будет заключен договор купли-продажи недвижимости и произведен расчет за продаваемую Вами квартиру.
   Еще раз проверяются все документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи недвижимости и их наличие в полном объеме. Данная встреча может проходить на любой территории, согласованной сторонами. После этого можно смело выходить на подписание договора купли-продажи недвижимости.

   9. Оформление договора купли-продажи недвижимости
   В назначенное время стороны собираются вместе в нотариальной конторе или у нотариуса и приступают к процедуре оформления договора купли-продажи недвижимости:

  1. Покупатель и продавцы передают свои паспорта нотариусу, и производится расчет за квартиру, а также оплачивается комиссионное вознаграждение риэлтору (по условиям предварительных договоренностей).
  2. После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для снятия с регистрационного учета в милиции (копия - продавцам) и регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева (оригинал и копия - покупателю).
  3. После регистрации договора купли-продажи в БТИ г. Киева покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе.

   После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева, права собственности на проданную Вами квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГК Украины).

   10. После заключения договора купли-продажи недвижимости
   После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и Вы получили копию договора на руки, Вы должны передать проданную квартиру покупателю. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи недвижимости (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
   Если Вы на момент продажи Вашей квартиры зарегистрированы (прописаны) в ней, то Вы обязаны сняться с регистрационного учета в сроки, указанные в договоре купли-продажи недвижимости.
   Если у Вас и покупателя нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.


 
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
моб. тел. (044) 332-8844 (ежедневно с 10-00 до 20-00)