Добавить сайт в ИЗБРАННОЕ

Недвижимость в Киеве. Сайт риэлтора. Купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости, земли (земельных участков) в Киеве
|ГЛАВНАЯ||УСЛУГИ||БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КИЕВЕ||ПАРТНЕРСКИЕ БИЗНЕС-ПРОЕКТЫ|
|КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ||КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ|
Киев. Вид на левый берег и Днепр с Печерска
|ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПРОДАВЦАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ||ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ|

     ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ

   ВНИМАНИЕ!
   В данной статье отражена информация по состоянию на 2011-2012г.г.!
После начала работы Государственной регистрационной службы Украины возможность мошенничества с недвижимостью и подделки правоустанавливающих документов на недвижимость стала гораздо ниже.
 
   Также изменился перечень необходимых документов для оформления перехода права собственности на недвижимость и порядок (алгоритм) оформления сделок.
 

   Примечание. Порядок купли-продажи земельных участков в Киеве отличается от порядка купли-продажи другой недвижимости (например, квартиры, дома или офиса).

   Введение. У любого риэлтора (агентства недвижимости) существует 2 варианта работы с покупателями недвижимости (квартиры, дома, офиса и т.п.), - далее по тексту "квартира".

   Первый вариант работы с покупателями недвижимости - это устные договоренности по поиску квартиры.
   Но тут возникает огромный минус. Прежде всего, поставьте себя на место риэлтора, который будет осуществлять поиск. Скорее всего, Вы бы не стали тратить усилия на граждан, которые несерьезно настроены на сотрудничество, т.к. Вам ведь не хотелось бы делать "Филькин" труд. В этом случае поиском будут заниматься вяло, и Вы не сможете получить реальной выгоды. Если риэлтор-профессионал ценит свое время и работает только с серьезно настроенными людьми, то он просто Вам откажет. С другой стороны можно обратиться к нескольким риэлторам (агентствам недвижимости) и добиться сотрудничества, но, как Вы понимаете, поиском квартиры для Вас будут заниматься только риэлторы средней руки, а то и вовсе новички в этом деле.

   Второй вариант работы с покупателями недвижимости - подписание договора о поиске квартиры.
   Этот договор может называться "договор поиска объекта недвижимого имущества" и его эффективность для покупателя достигает практически ста процентов.
   Договорные отношения между риэлтором (агентством недвижимости) и покупателем сразу доказывают, что покупатель серьезно настроен и понимает выгодность своего положения. С ним начинают работать с особой тщательностью, помогают профессиональным советом, избавляют от бессмысленного просмотра объявлений и бесконечных звонков. Предоставляют на выбор обработанную специалистами информацию по квартирам и, как правило, покупатель получает то, что искал.

   С текстом "Договора поиска объекта недвижимого имущества" Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

   ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ:

   1) Покупатель сообщает риэлтору свои требования и пожелания к приобретаемому объекту недвижимости.

   2) Риэлтор организовывает подбор вариантов, которые могут быть интересны для покупателя, и передает список вариантов покупателю (по e-mail, факсу или в распечатанном виде).

   3) Если покупателя заинтересовали какие-либо варианты, и он хочет приступить к просмотру этих вариантов, между риэлтором и покупателем заключается "договор поиска объекта недвижимости" (ссылка на текст договора ниже в Примечаниях).
   Покупатель оплачивает аванс, который учитывается при оплате комиссионного вознаграждения (для приобретения объекта дешевле экв. US$200'000 сумма аванса составляет экв. US$200; для приобретения объекта дороже экв. US$200'000 сумма аванса составляет экв. US$300).

   Вышеуказанный аванс необходим только для того, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя!

   4) После нахождения варианта, который устраивает покупателя и который он хочет купить, оформляется (нотариально или не нотариально - по желанию сторон) предварительный договор (договор о задатке) между покупателем и продавцом объекта недвижимости, в котором фиксируются:

  • стоимость объекта;
  • сумма задатка, переданного покупателем продавцу объекта;
  • перечень переданных на ответственное хранение правоустанавливающих документов на объект;
  • срок подписания договора купли-продажи объекта;
  • срок снятия с регистрации (выписки) продавца/ов, - если это жилой фонд и в объекте кто-то зарегистрирован (прописан);
  • срок освобождения объекта;
  • ответственность сторон за срыв предстоящей сделки;
  • другие условия предстоящей сделки.
  •    5) После оформления договора купли-продажи, сумма комиссионного вознаграждения риэлтора, подлежащего оплате по договору, уменьшается на сумму оплаченного покупателем аванса.
       Если же ни один из предложенных вариантов не удовлетворил покупателя - уплаченный аванс покупателю не возвращается, и направляется на оплату издержек риэлтора по работе с заявкой покупателя.

       Примечания.
    1Используемый "Договор поиска объекта недвижимости" не является эксклюзивным договором, т.е. покупатель может сотрудничать с другими риэлторами (агентствами недвижимости) на свое усмотрение.
    2Покупатель, который продает через риэлтора свой объект недвижимости, вышеуказанный аванс не оплачивает!
    3С текстом "договора поиска объекта недвижимости" Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

       ПОРЯДОК РАБОТЫ:

       1. Консультации по вопросам недвижимости - бесплатно
       Риэлтор всегда окажет Вам квалифицированную помощь по вопросам цен на квартиры, поможет разобраться в юридических вопросах и тонкостях предстоящей сделки.
       N.B. Данные о покупателях являются конфиденциальной информацией, и поэтому риэлтор не должен их не разглашать!

       2. Кампания по поиску квартиры - бесплатно
       Вы сообщаете риэлтору свои требования и пожелания к приобретаемой квартире, а риэлтор организовывает подбор вариантов, которые могут быть интересны для Вас.

       3. Подбор вариантов - бесплатно (более 15000 вариантов на продажу)
       а) После четкого выяснения Ваших требований и пожеланий к приобретаемой квартире и возможностей удовлетворить Вашу заявку, риэлтор подготавливает для Вас предварительную выборку вариантов квартир, которые могут быть интересны для Вас. Предварительная выборка содержит общую информацию о находящихся в базах вариантах. Риэлтор передает Вам предварительную выборку по e-mail, факсу или в распечатанном виде.
       б) Если Вас заинтересовали какие-либо варианты из предварительной выборки, Вы сообщаете риэлтору о своем выборе.
       в) Риэлтор выясняет подробную информацию и текущую ситуацию по заинтересовавшим Вас вариантам, и подготавливает для Вас обработанную выборку вариантов квартир (для многих вариантов доступны планировки, иногда - фотографии самих квартир и домов, в которых они находятся).
       г) Риэлтор передает Вам обработанную выборку по e-mail, факсу или в распечатанном виде.

       С образцом предварительной выборки Вы можете ознакомиться по ссылке ниже (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

    Пример предварительной выборки по квартирам:

  • предварительная выборка №1.
  •    д) Если Вас заинтересовали какие-либо варианты из обработанной выборки, и Вы желаете приступить к просмотру выбранных Вами вариантов, риэлтор организовывает для Вас 2 просмотра бесплатно. Для дальнейших просмотров Вы должны подписать "Договор поиска объекта недвижимости" и оплатить аванс риэлтору (подробности выше в "ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ").

       4. Договор поиска объекта недвижимости
       При составлении договора юристы пытались максимально учесть Ваши интересы и интересы риэлтора, опираясь на многолетнюю практику работы на рынке недвижимости. То, что отношения между двумя сторонами (Вами и риэлтором) должны закрепляться юридически, в этом нет сомнения, хотя бы потому, что это подтверждает серьезность намерений сторон. Договор между риэлтором (агентством недвижимости) и покупателем - важный момент при покупке недвижимости.
       Договор избавит Вас от лишних переживаний и сделает наши с Вами отношения более прозрачными.
       В тексте договора указываются условия приобретения квартиры, устанавливается срок действия и ответственность сторон.
       Преимущества такого вида сотрудничества для каждой стороны очевидны.
       Вы знаете, кто непосредственно занимается поиском объекта квартиры для Вас. Это оградит Вас и Вашу семью от ночных звонков, встреч и общения с непонятными "субъектами" и "экскурсантами" не имеющих необходимого опыта и квалификации, а также от нереальных расселений, сорванных задатков и других сложностей.
       После заключения Договора для поиска интересующей Вас квартиры риэлтор приложит максимум усилий, т.к. имеет гарантии Вашего серьезного отношения к данному вопросу и получения комиссионных, в случае, если он подыщет Вам квартиру, которую Вы купите.
       С текстом договора поиска объекта недвижимости Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).

       5. Просмотр вариантов квартир
       Просмотр квартир - очень важный момент. Риэлтор обязательно согласует с Вами удобное время для просмотра квартир. Помимо технических характеристик, он подчеркнет все достоинства и недостатки квартир, которые могут повлиять на Ваш выбор. Также он "избавит" Вас от лишних просмотров, т.е. когда условия продажи квартир заведомо Вами неприемлемы.
       Риэлтор лично будет выезжать с Вами в согласованное время для осмотра квартир, помогая Вам выявить плюсы и скрытые минусы квартир.

       6. Предварительный договор (договор о задатке)
       После того, как найдена квартира, которая Вас устраивает и за которую Вы готовы дать задаток, риэлтор, Вы и продавцы этой квартиры заключаете трехсторонний предварительный договор на приобретение Вами квартиры (договор о задатке), максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
       В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры.
       В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую Вы передаете продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить Ваши намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
       ВАЖНО!
       В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
       В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
       С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на покупаемую Вами квартиру будут находиться у риэлтора (агентства недвижимости) на ответственном хранении. Это обязательное условие, которым можно подстраховать Вас, как покупателя, т.к. отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавцов не позволит им произвести какие-либо действия со своей недвижимостью с третьими лицами (продать, подарить, взять еще один задаток и т.д.).
       В день заключения договора купли-продажи недвижимости риэлтор (агентство недвижимости) передаст нотариусу правоустанавливающие документы и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.

       7. Проверка правоустанавливающих документов, личностей продавцов и сбор дополнительных документов
       Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Риэлтор (агентство недвижимости) совместно с продавцами (или по доверенности продавцов) соберет необходимые дополнительные документы длоя оформления договора купли-продажи.

       8. Перед сделкой
       После того, как все документы собраны, а продавцы и Вы готовы к заключению договора купли-продажи недвижимости, желательно провести встречу всех ее участников, чтобы еще раз "закрепить" те моменты, которые волнуют стороны и определиться со временем и местом встречи, нотариальной конторой или нотариусом, где будет заключен договор купли-продажи недвижимости и произведен расчет за покупаемую Вами квартиру.
       Еще раз проверяются все документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи недвижимости и их наличие в полном объеме. Данная встреча может проходить на любой территории, согласованной сторонами. После этого можно смело выходить на подписание договора купли-продажи недвижимости.

       9. Оформление договора купли-продажи недвижимости
       В назначенное время стороны собираются вместе в нотариальной конторе или у нотариуса и приступают к процедуре оформления договора купли-продажи недвижимости:

    1. Покупатель и продавцы передают свои паспорта нотариусу, и производится расчет за квартиру, а также оплачивается комиссионное вознаграждение риэлтору (агентству недвижимости).
    2. После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для снятия с регистрационного учета в милиции (копия - продавцам) и регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева (оригинал и копия - покупателю).
    3. После регистрации договора купли-продажи в БТИ г. Киева покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе.

       После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева, права собственности на купленную Вами квартиру окончательно переходят к Вам, как к покупателю (ст. 640 ГК Украины).

       10. После заключения договора купли-продажи недвижимости
       После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и Вы получили оригинал договора на руки, Вы должны принять купленную квартиру у продавцов. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи квартиры (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
       Если у Вас и продавцов нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.


     
    КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
    моб. тел. (044) 332-8844 (ежедневно с 10-00 до 20-00)